ماليات بر املاك
پيش از آنكه نحو احتساب و تعيين ماليات بر در آمد اجاره و ساير در آمد هاي املاك را بيان كنيم ، ابتدا به معرفي در آمد هاي مختلف ناشي از املاك مي پردازيم اهم مواردي كه موجب كسب در آ'د از املاك مي شوند . عبارتند از : 1- اجاره 2- حق وگذاري محل ( سرقفلي )3- انتقال قطعي ( از طريق فروش يا معاوضه يا صلح يا هبه معوض ) 4- حق رضايت مالك ( در مواردي كه مستاجر و صاحب سرقفلي براي انتقال محل به غير ، لازم است در قبال پرداخت و جهي رضايت مالك را جلب نمايد )5- حق ارتفاق به ملك غير ( ارتفاق حقي است براي شخص در ملك ديگري مانند داشتن مجراي آب در ملك ديگري يا حق عبور از ملك غير ) 6- بهره مالكانه معادن معدني كه در زمين كسي واقع شده باشد ملك صاحب زمين است و استخراج آن تابع قوانين مربوط به استخراج معادن است ، اما به هر حال اگر از اين بابت وجهي به صاحب ملك پرداخت شود ، در آمد وي محسوب و مشمول ماليات خواهد شد . علاوه بر موارد فوق بايد توجه داشت كه ملك ممكن است مورد بهره برداري براي كشاورزي نيز واقع شود ، اما در طبقه بندي در آمد ها ، در آمد كشاورزي خو به طور جداگانه شناسايي و مد نظر قرار مي گيرد . 7- در موارد فروش ملك و دادن مهلت يا ذكر اين مقدمه نسبت به احتساب ماليات موارد مهم مي پردازيم .
ماليات اجاره
براي محاسبه مليات اجاره ابتدا بايد ميزان مال الاجاره مشخص گردد . در قانون ماليات هاي مستقيم دو طريق براي تعيين اجاره بها پيش بيني شده است . اگر بين موجر و مستاجر سند اجاره رسمي تنظيم گرديده باشد و ضمنا مستاجر به غير از مال الاجاره وجه ديگري به عنوان وديعه و يا عناوين ديگر مثلا به صورتي كه در اقواه عامه رهن و اجاره گفته مي شود . به صاحب ملك نپرداخته باشد مال الاجاره از روي همان سند رسمي تعيين خواهد شد و چنانچه واگذاري ملك بدون سند رسمي صورت گرفته و يا در صورت وجود سند از ارائه آن خودداري گردد و يا علاوه بر اجاره وجه ديگري هم نزد مالك سپرده شده يا ملك به رهن تصرف واگذار شده باشد ، مال الاجاره از طريق ارزيابي و بر اساس مقايسه با املاك مشابه معين مي گردد .
پس از مشخص شدن اجاره كه معمولا به طور ماهانه منظور مي شود ميزان آن براي هير سال شمسي محاسبه مي گردد . حال اگر در تما م طول سال ملك در اجاره نبوده باشد ، فقط مال الاجاره همان مدت از سال كه در اجاره بوده است منظور مي شود آنگاه بيست و پنج درصد ( يك چهارم ) مال الاجاره مذكور بابت هزينه ها و استهلاكات و تعهدات مالك نسبت به مورد اجاره كسر و سه چهارم باقيمانده به عنوان در آمد مشمول ماليات تلقي مي گردد . در آمد مشمول ماليات اخير مورد اعمال نرخ مالياتي كه طبق ماده 131 قانون ماليات هاي متعلق به آن محاسبه مي شود .
در صورتيكه ملك به اجاره واگذار شده متعلق به اشخاص حقوقي باشد ، نرخ ماده 131 به در آ'دماليات اجاره اعمال نمي شود و از نرخ مقرر در ماده 105 به ميزان 25 درصد استفاده خودهد شد .
در خصوص املاك مشاع بايد دقت شود كه سهم مال الاجاره ودر آمد مشمول ماليات مربوط به هر شريك جداگانه تعيين و سپس مورد اعمال نرخ مالياتي قرار مي گيرد كه طبعا در اين صورت ماليات با لنسبه كمتري تعلق خواهد گرفت در اجاره دست دوم ، مابه التفاوت دريافتي و پرداختي مشمول ماليات به نرخ ماده 131 مي باشد يكي از اختلافات بارز بين موديان محترم و اداره امور مالياتي درخيلي از موارد بر سر اجاري بودن يا نبودن ملك است . ممكن است ماموران مالياتي ضمن اواحديابي و تحقيقات محلي ملكي را به عنوان اجاري شناسايي و بابت آن از طريق ارزيابي برابر املاك مشابه ماليات تعيين و ابلاغ نمايند در پاسخ به اين اقدام ، واگذاري به طور مجاني وبد حسابي مستاجر و عدم پرداخت تمام يا قسمتي از مال الاجاره نسبت به مطالبه ماليات اعتراض نمايد . در اين راستا ياد آوري مي شود كه به طور كلي ملك مورد استفاده غير ملك اجاري تلقي مي گردد اما درعين حال قانون ماليات هاي مستقيم تسهيلات و معافيتهايي در اين ماده قائل شده است كه اگر موديان ماليات اطلاع دقيق از آنها و نيز محدوديتهاي قانون داشته باشند اختلافات به حداقل كاهش خواهد يافت .
مهمترين اين موارد معافيت و تسهيلات قانوني به قرار زير مي باشد :
1- محل سكونت پدر يا مادر يا همسر يا فرزند يا اجداد و افراد تحت تكلف مالك اجاري تلقي نمي شود ، مگر آنكه به موجب اسناد و مدارك ثابت گردد كه اجاره پرداخت مي گردد .
2- املاكي كه مجانا در اختيار سازمان هاي موضوع ماده 2 اين قانون قرار مي گيرند غير اجاري تلقي مي شوند .
3- چنانچه مالك ملك مسكوني خود را به اجاره واگذار و محل ديگري براي سكونت خويش اجاره نمايد ، مال الاجاره پرداختي از مال الاجاره دريافتي كسر و بقيه طبق مقررات مشمول ماليات خواهد شد .
4- در مورد شخص حقيقي كه هيچ گونه درآمدي ديگري ندارد درسال 1384 مبلغ 22800000 ريال از در آمد مشمول ماليات سالانه مستغلات از ماليات معاف و مازاد طبق مقررات اين فصل مشمول ماليات مي باشد . به شرط اينكه اينگونه افراد به تسليم اظهار نامه خاصي كه مربوط به اين موضوع است اقدام نمايند .
5- در موارد فروش ملك محل سكونت و دادن مهلت تخليه بدون اجاره بها ، ملك مزبور تا شش ماه به شرط ذكر آن در سند غير اجاري و معاف از ماليات شناخته مي شود .
6- مالكان مجتمع هاي مسكوني داراي بيش از سه واحد استيجاري كه با رعايت الگوي مصرف مسكن بنا به اعلام وزارت مسكن و شهر سازي ساخته شده يا مي شوند در طول مدت اجاره از صد در صد ماليات بر در آ'د معاف مي باشد . در غير اينصورت در آمد هر شخص ناشي از اجاره واحد يا واحد هاي مسكوني در تهران تا مجموع يكصد و پنجاه متر مربع زير بناي مفيد و درساير نقاط تا مجموع دويست متر مربع زيربناي مفيد از ماليات ناشي از اجاره املاك معاف مي باشد .
ياد آوري :
1- اگر كسي ادعا نمايد كه ملك خود را به طور مجاني دراختيار شخصي غير گذاشته است اين ادعا را شخص اخير نيز تاييد نمايد ، در اين صورت مالك معاف اما از شخصي كه از ملك استفاده مي نمايد ماليات بر در آمد اتفاقي كه ميزان آن بيش از ماليات اجاره خواهد بود ، مطالبه مي گردد .
2- با توجه به توضيحات فوق موديان محترم در اعتراض به ماليات مستغلات بايد در محدوده مقررات قانون انتظار تعديل ماليات را داشته باشند .
تكاليف موديان :
صاحبان در آمد اجاره مكلفند براي هر سال شمسي تا آخر تير ماه سال بعد اظهار نامه مالياتي كه فرم آن را ادارات امور مالياتي در اختيار مي گذارند ، تنظيم و به اداره امور مالياتي محل وقوع ملك تسليم و ماليات متعلق را پرداخت نمايند . حال آنكه خود داري از تسليم اظهار نامه و پرداخت ماليات در موعد مقرر سبب مطالبه ماليات و وصول جرايم خواهد شد .
2- ماليات بر نقل و انتقال املاك و سرقفلي
وقتي ملكي به فروش برسد و يا از طريق عقد ديگري مانند صلح معوض منتقل شود انتقال دهنده نسبت به ارزش معاملاتي آن ملك ( كه بعضا به اصطلاح قديمي آن را قيمت منطقه اي مي گويند . ) به نرخ پنج درصد مشمول ماليات مي گردد و اكر ملك داراي سرقفلي هم منتقل گردد ، خواه دريافت كننده سر قفلي مالك باشد يا مستاجر ، مطالبه ماليات از صاحب در آمد فقط بابت بهاي سرقفلي با نرخ دو درصد به عمل مي آيد . لازم به ذكر است كه اگر در سند انتقال ملك شرط فسخ آورده مي شود بهاي ملك يا عين معامله به هر ميزان كه در سند انتقال قطعي نخواهد بود .
ياد آور مي شود اين شرط مانع از وصول ماليات نقل و انتقال قطعي نخواهد بود . ياد آور مي شود بهاي ملك يا عين معامله به هر ميزان كه در سند انتقال ذكر گردد در احتساب ماليات نقل و انتقال قطعي موثر نخواهد بود و ماليات به همان ماخذ ارزش معاملاتي محاسبه و صول خواهد شد مگر آنكه انتقال گيرنده دولت يا شهرداري ها يا موسسات وابسته به آن ها بوده و يا ملك بوسيله اجراي ثبت ويا ساير ادارات دولتي به قائم مقامي ملك انتقال داده شود . كه در اين موارد چنانچه بهاي مندرج در سند كمتر از ارزش معاملاتي باشد ، بهاي مندرج در سند ( به نفع مودي ) به جاي ارزش معاملاتي ملاك احتساب ماليات قرار خودهد گرفت . براي روشن شدن موضوع توجه خوانندگان محترم را به مثال عددي زير معطوف مي دارد : ملكي كه مشتمل بر دو واحد آپارتمان مسكوني و يك باب محل كسب مي باشد جمعا در قبال 000/000/300 ريال مورد معامله قطعي واقع شده است عرصه (زمين )ملك 300 متر مربع و اعيان ( زير بنا ) آن دويست متر مربع مي باشد با توجه محل وقوع ملك ارزش معاملاتي زمين آن به قرار متر مربعي 000/1000 ريال و با توجه به نوع مصالح به كار رفته در ساختمان و قدمت آن ، ارزش معاملاتي اعيان ملك هر متر مربع 000/150 ريال است . حق واگذاري ( سرقفلي ) محل كسب هم جداگانه به مبلغ 000/000/40 ريال بين طرفين معامله تعيين شده است . ماليات نقل و انتقال قطعي ملك و سرقفلي به شرح زير مي باشد :
ماليات نقل و انتقال
در خصوص ماليات نقل و انتقال ملك و سرقفلي ، عمده اختلافي كه بين موديان و ادارت امور مالياتي ايجاد مي شوود بر سر حق واگذاري محل ( سرقفلي ) است . در مواردي كه ملك توام با سرقفلي منتقل مي شود از آنجا كه معمولا بهاي سرقفلي به طور جداگانه در قولنامه و سند معامله مشخص نمي گردد .
ناگزير اداره امور مالياتي آن را بر اساس تحقيق و تخمين و برآورد تعيين مي نمايد دليل دليل اين امر ممكن است در اثر عدم ارائه اسناد و مدارك واقعي از طرف موديان محترم و يا به واقعيت نرسيدن ادارات امور مالياتي باشد در اين گوهه موارد بهتر است بهاي ر وز همان ملك را با فرض مسكوني بودن آن مقايسه و مابه التفاوت اين دو قسمت را به عنوان ارزش سرقفلي منظور نمايند در مورد انتقال سرقفلي به تنهايي هم اگر موديان عزيز واقعيات را اظهار دارند و ماموران هم دقت بيشتر معمول دارند اختلاف به حداقل كاهش خواهد يافت ولي در هر حال موديان حق دارند با تسليم اعتراض به ادارات مالياتي به مراجع ذيصلاح حل اختلاف مراجعه نمايند .
چند نكته مهم كه بايد مورد توجه ماموران و موديان قرار گيرد :
1- چنانكه ملك يا حقوق راجع به آن به وزارتخانه ها و موسسات و شركت هاي دوليت يا شهر داري ها جهت ايجاد و يا توسعه مناطق نظامي و يا اموري از قبيل توسعه يا احداث جاده، راه آهن و غيره قرار گيرد دريافتي واگذارنده از اين بابت مشمول ماليات نخواهد بود . 2- تنظيم سند وقف و حبس و نذر بابت ملك سبب تعلق مشمول ماليات نقل و انتقال قطعي نمي گردد .
3- اگر ملكي داراي محل كسب است و يا محل كسب قبلا واگذار گرديده و اكنون با انتقال قطعي محل مزبور همچنان در يد مستاجر باقي مي ماند وصول ماليات بابت سرقفلي محل كسب مزبور موقع انتقال قطعي منتفي است .
4- اگر ملك به طور مجاني واگذار شود ( مانند هبه يا صلح بلاعوض ) انتقال دهنده مشمول ماليات نخواهد بود بلكه در اينگونه موارد بايد از انتقال گيرنده ماليات بر در آمد اتفاقي به ماخذ ارزش معاملاتي ملك به نرخ تصاعدي موضوع ماده 131 يا 105 قانون ماليات هاي مستقيم حسب مورد مطالبه و وصول نمود . 5- اولين نقل و انتقال قطعي ساختمان هاي نوساز اعم از مسكوني و غير كه بيش از دو سال از تاريخ صدور گواهي پايان كار آن ها نگذشته باشد به موجب ماده 77 علاوه بر ماليات نقل و انتقال قطعي موضوع ماده 59 اين قانون مشمول ماليات مقطوع به نرخ ده درصد ( 10 درصد ) به ماخذ ارزش معاملاتي اعياني مورد انتقال خواهند بود . اشخاص حقيقي و حقوقي مشمول ماليات ديگري ازبابت در آمد حاصل از ساخت و فروش موضوع اين ماده نخواهند بود .
تكاليف موديان
واگذارنده سرقفلي مكلف است ظرف سي روز پس از انجام معامله اظهار نامه تسليم و ماليات متعلقه را بپردازد .
3- ماليات بر در آمد املاك ( ماليات درآمد هاي متفرقه )
علاوه بر در آمد اجاره و در آمد حاصل از انتقال عين و سرقفلي، ساير در امد هاي مالك ناشي از حقوق ارتفاق نيز مشمول ماليات است و ماليات اين قبيل در آمد ها هم با اعمال نرخ مذكور در ماده 59 قانون ماليات هاي مستقيم ( 2 درصد ) نسبت به مبلغ دريافتي تعيين مي شود . مثلا اگر مالك بابت اعلام رضايت خود براي واگذاري سرقفلي يك واحد كسبي توسط مستاجرش به مستاجر بعدي مبلغ 000/000/3 ريال دريافت نمايد از مالك نامبرده مبلغ 000/60 ريال ماليات اخد خواهد شد بديهي است وصول اين ماليات از مالك مانع وصول ماليات حق واگذاري محل از مستاجر واگذارنده نخواهد بود